Заключение договора аренды недвижимости

заключение аренды недвижимости

Оформление договора аренды коммерческой недвижимости требует от участников предельного внимания. Контролирующие органы подвергают сделки тщательной проверке. Налоговые инспекции с завидным постоянством обращаются в суды с требованиями о признании соглашений незаключенными. Основаниями становятся банальные ошибки.

Правовое регулирование

Юридический базис аренды коммерческой недвижимости в России сформировался достаточно хорошо. Правила заключения сделок, перечень обязанностей сторон, порядок расторжения и изменения договоров – все это нашло отражение в нормативных актах.

Основными регламентами в 2017 году остаются:

  • глава 34 ГК РФ;
  • закон 122-ФЗ от 21.07.97;
  • НК РФ (в части обложения доходов собственника).

Кроме того, большое значение имеет практика. Так, при заключении соглашения следует руководствоваться актами высших судебных инстанций.

В числе наиболее важных юристы называют постановление ВАС РФ № 61 от 30.07.13 и информационное письмо № 66 от 11.01.11. Продолжает работать над подходами и Верховный суд России.

Требования к форме и содержанию договора аренды

Законодатель признает действительной сделку, оформленную в письменном виде. Традиционным вариантом является соглашение на бумаге. С появлением усиленных цифровых подписей допустимым стало заключение контрактов в электронной форме. Актуальной остается и алгоритм «оферта – акцепт».

Стороны вправе обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Однако эта мера предосторожности не является обязательной. Она лишь обеспечивает дополнительную защиту контрагентам.

Необходимость регистрации договора в государственном реестре возникает при установлении долгосрочных отношений. В единую базу данных сведения вносят, если срок аренды превышает 1 год (ст. 609 ГК РФ).

Заключенным договор считается при согласовании следующих условий

Стороны

В документе должна присутствовать информация о каждом участнике. Право распоряжения недвижимостью принадлежит собственнику.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

Однако выступить в роли арендодателя может и иной законный владелец. В этом случае в договоре придется отразить данные о правомочности.

Если соглашение подписывает представитель, в преамбуле необходимо указывать реквизиты доверенности или иного документа.

Предмет

Передаваемый во временное пользование объект потребуется описать максимально точно. За основу юристы рекомендуют брать формулировки правоустанавливающих документов.

В договоре аренды должны присутствовать сведения следующего характера:

  • площадь, этажность и количество отдельных комнат (зон);
  • перечень помещений, передаваемых в пользование;
  • адрес;
  • название;
  • целевое использование;
  • инвентарный номер.

Реквизиты документов, подтверждающих принадлежность недвижимости арендодателю, приводят в этом же разделе. Здесь отражают информацию о результатах предварительной проверки объекта (наличие обременения, ареста и пр.).

Плата

Обязательность оговорки о стоимости пользования недвижимостью подтверждена судебной практикой. Позиции отражены в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа № Ф0-85489/2007 и ФАС Волго-Вятского округа № А28-2444/2006-94/25.

Раздел о размере арендной платы разрешается выполнять в форме таблиц или приложений к договору. Стороны также вправе согласовать порядок изменения ставок.

Дополнительными условиями, которые потребуется обсудить и отразить в контракте, являются:

  • срок;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • порядок обмена претензиями и урегулирования споров;
  • правила контроля состояния объекта недвижимости;
  • подсудность;
  • условия пролонгации, изменения и расторжения сделки.

При составлении договора следует уделить внимание наиболее спорным моментам. Участникам рекомендуют четко разграничить обязанности поддержания технической исправности объекта.

По общему правилу, капитальный ремонт должен проводить собственник. Арендатор же за собственный счет восстанавливает или меняет отделку.

Текущий ремонт традиционно относят к обязанностям непосредственного пользователя. Стороны могут изменить этот порядок, избрав более выгодную и удобную систему.

Юридические тонкости заключения сделки

Ежегодно государственные арбитражи публикуют обзоры по наиболее сложным вопросам аренды недвижимости.


Президиумом ВАС РФ была проведена граница между арендой недвижимости и наймом отдельных конструкционных элементов строения.

Высшая инстанция еще в 2011 году отказалась признавать за пользователями крыш и стен (рекламодателями) преимущественные права на продление сделки.

Тогда же соглашения без указания периода временного пользования признали бессрочными и подлежащими государственной регистрации.

В завершение отмечу, что появление многочисленных образцов и примеров отразились на практике негативно.

Договор аренды требует индивидуального подхода. Работа с шаблонами соглашений грозит серьезными ошибками и спорами о действительности.

При возникновении судебных споров в Екатеринбурге по договорам аренды опытный арбитражный юрист окажет помощь. Звоните!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (4 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок

Оставьте заявку, и специалист свяжется с вами.


×