Основные условия договора аренды недвижимости

Условия договора аренды недвижимости

Как мы знаем из курса гражданского права, аренда — это временное срочное предоставление имущества или части имущества в пользование.

Есть целый ряд существенных условий для каждого договора. Это предмет, цена, срок договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок расчетов и так далее.

Но, в то же время, различают очень важные моменты, без которых договор аренды недвижимости теряет смысл как таковой.

Какие же это условия? Давайте разбираться.

Балансовая стоимость объекта аренды на момент заключения договора

От этого зависит размер месячной арендной платы, равно как и платы за коммунальные услуги, которые непосредственно связаны с обслуживанием арендуемого помещения.

Не стоит также забывать, что объект аренды имеет свойство изнашиваться со временем, но об амортизации речь пойдет ниже.

Порядок использования амортизационных отчислений

При заключении договора аренды возникает вопрос о том, кто будет оставлять за собой амортизационные отчисления, связанные с физическим износом объекта аренды и отражать их в бухгалтерском учете.

Как правило, за амортизацию отвечает арендодатель, которому помещение принадлежит на праве собственности. Однако в договоре может быть указано и иное, ведь объект аренды используется арендатором, а не его контрагентом.

И от того, как именно помещение используется, напрямую зависит размер амортизационных отчислений. Иными словами, расходов на улучшение объекта аренды.

Целевое назначение объекта аренды

Пожалуй, самое существенное условие договора аренды. Как известно, помещение может сдаваться в аренду с совершенно разными целями.

Например, для организации офиса, проведения рекламных активностей, проживания или для торговли товарами, если речь идет об аренде торгового места.

Хотите первыми читать полезные статьи? Подписывайтесь на канал в Telegram!

А аренда без какой-либо цели априори бессмысленна. Но особенно важным здесь является то, что если арендатор будет использовать объект аренды не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора.

А если уж арендатор хочет изменить целевое назначение арендуемого помещения, этот вопрос обязательно нужно согласовать с контрагентом.

Ремонт помещения

Как правило, капитальный ремонт (кардинальная перепланировка помещения, возможно, с изменением целевого назначения) объекта аренды делает арендодатель, а текущий — арендатор. Но опять-таки, если иное не будет указано в договоре.

Гарантийный взнос (авансовый платеж)

При заключении договора аренды арендатор должен заплатить арендодателю гарантийный взнос. Тем самым, собственник помещения фактически страхует себя от возможного неполучения арендной платы за последний месяц аренды.

Если говорить об авансовом платеже, то здесь есть один интересный момент. Если этот платеж засчитывается в счет последнего месяца аренды, то стороны заключают договор на новый срок.

Если нет, то арендодатель и арендатор оформляют дополнительное соглашение о пролонгации договора. Если, конечно, договорились продлить свои отношения.

Нотариальная форма и государственная регистрация договора

Если договор аренды заключается на срок три года и более, то в таком случае обязательным является нотариально оформить сделку и зарегистрировать ее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Поэтому очень часть именно по этой причине арендодатель и арендатор предпочитают перезаключать краткосрочные договора неограниченное количество раз.

Преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Закон гарантирует арендодателю преимущество при заключении договора аренды с арендодателем на новый срок.

То есть, в первую очередь собственник помещения должен попытаться договориться о пролонгации отношений со старым арендатором, и лишь в том случае, если тот не согласится заключить договор на новый срок, вести переговоры с новыми потенциальными контрагентами.

Аналогично арендатор имеет первоочередное право на покупку объекта аренды в случае его продажи.

Право выйти из договора в одностороннем порядке

Как известно, гражданское законодательство, прямо скажем, не приветствует односторонний отказ от договора. И действительно, казалось бы, что плохого в том, чтобы прекратить договорные отношения по согласию сторон, оформив, таким образом, соответствующее соглашение?

Но бывают ситуации, когда одна сторона хочет расторгнуть договор, а другая — нет. В таком случае разорвать договор по согласию сторон просто невозможно.

А идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора не всегда хочется, так как это чревато испорченными отношениями с контрагентом.

Что делать в таком случае? Правильно, написать письмо-уведомление с датой расторжения договора и прислать его арендодателю/арендатору в электронном виде, курьером или по почте. Нарушения закона в данном случае нет, а интересы предприятия соблюдены.

Порядок начисления арендной платы

Бывает так, что стороны заключают договор аренды, скажем, 30 сентября, а помещение передается в аренду по соответствующему Акту приема-передачи в аренду на месяц позже.

Так с какой же даты начинается начисление арендных платежей? Правильно, с даты фактической передачи объекта аренды в пользование, что, конечно же, подтверждается Актом.

Соответственно, с даты, которой стороны подписывают Акт приема-передачи из аренды, начисление арендных платежей прекращается.

Сдача помещения в субаренду

Может случиться так, что у арендатора возникнет необходимость сдать арендуемое помещение в субаренду. В таком случае согласие арендодателя обязательно, иначе он имеет право досрочно расторгнуть договор.

Потому, что только арендодатель является собственником объекта аренды, а значит, только ему принадлежит право распоряжаться принадлежащем ему имуществом.

Наконец, договор аренды недвижимости заключается только в письменной форме! Устная форма делает этот договор ничтожным.
При возникновении затруднений по вопросам оформления арендных отношений арбитражный юрист в Екатеринбурге поможет.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (4 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Заказать звонок

Оставьте заявку, и специалист свяжется с вами.


×